Sécuriser l’achat immobilier en concubinage face à la séparation et au décès
Fréquemment retenue par les couples non mariés, l’acquisition immobilière en indivision attribue à chaque concubin une quote-part du logement fixée dans l’acte notarié. Cette organisation peut néanmoins engendrer des difficultés lors d’une séparation ou d’un décès lorsque ses conséquences n’ont pas été anticipées.
Des quotes-parts à aligner sur le financement effectif
Dans une acquisition indivise, chaque concubin détient la fraction de propriété mentionnée dans l’acte de vente. En l’absence d’indication particulière, les acquéreurs sont présumés propriétaires du bien à parts égales.
La répartition déclarée doit toutefois correspondre aux sommes effectivement financées par chacun. Lorsque l’un des concubins contribue au-delà de sa quote-part théorique, l’écart constaté est susceptible de faire naître une créance entre concubins ou à l’encontre de l’indivision.
De même, celui qui supporte, pendant la vie commune, une fraction du remboursement de l’emprunt supérieure à celle prévue par le plan de financement peut invoquer, au moment du partage ou de la séparation, une créance contre l’indivision. Cette demande repose sur les dépenses nécessaires à la conservation du bien visées par l’article 815-13 du Code civil.
La séparation peut imposer la vente du logement
À la différence des époux, les concubins ne disposent d’aucun mécanisme spécifique permettant à l’un d’obtenir prioritairement la conservation du logement.
Chaque indivisaire peut donc provoquer à tout moment le partage de l’indivision. Sans accord, l’immeuble peut être vendu, puis son prix distribué entre les propriétaires conformément à leurs droits respectifs.
L’ancien concubin qui demeure seul dans le logement après la rupture peut également être redevable d’une indemnité d’occupation envers l’autre indivisaire.
La liquidation devient enfin particulièrement délicate lorsque les contributions financières réelles ne coïncident pas avec les quotes-parts inscrites dans l’acte d’acquisition.
Le décès expose le survivant aux demandes des héritiers
Le concubin survivant ne bénéficie, en droit français, d’aucun droit successoral légal sur les biens de son partenaire.
À défaut de disposition particulière, la quote-part du défunt est transmise à ses héritiers. Ceux-ci se retrouvent alors en indivision avec le survivant et peuvent, comme tout indivisaire, demander le partage du logement.
Un testament peut renforcer la protection du concubin survivant. Son efficacité patrimoniale demeure toutefois limitée par la fiscalité applicable aux transmissions entre concubins, soumises à une taxation de 60 %.
L’anticipation sécurise l’acquisition indivise
Simple et couramment utilisée par les couples non mariés, l’indivision suppose néanmoins d’examiner préalablement le financement de l’immeuble ainsi que les effets d’une rupture ou d’un décès.
L’intervention d’un notaire permet d’adapter l’opération à la situation du couple, d’anticiper les difficultés futures et, le cas échéant, de présenter l’option du PACS, ses différences avec le concubinage et ses conséquences patrimoniales.
Historique
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